受宏观调控和金融政策双重影响，自2021年下半年以来，房地产行业进入深度调整期，“三高”带来的粗放式发展红利不再，房地产正式进入向管理要效益的新时代。在此背景下，越来越多房企宣布把拥有轻资产、低负债、高成长、高盈利、抗周期等特点的代建模式作为转型发展的重要战略单元。其中，政府代建作为代建行业的重要业务模式，在国家推进“共同富裕”进程中，迎来新的发展机遇，行业潜力巨大。
从国内房地产代建发展来看，我国代建的起源便是政府代建，由1993年厦门代建制拉开序幕，之后历经多年的发展和探索，模式不断完善，从“财政投资，政府管理”的单一模式转向社会资本的多种参与合作模式，主导者虽然始终为政府，专业项目管理企业也发挥了很大的作用。
与私有投资项目的最终投资目标是为了经济上获利不同，政府代建项目一般包括保障房、集体安置房，以及博物馆、体育馆、城市广场、学校、医院等公共建筑，更多考虑满足社会需求与经济发展，发挥更多的社会责任。因此，政府对于参加代建的企业具有严格的资质及相关要求，在公司规模、资金背景、施工业绩等方面进行全面考核，拥有央企、国企等主体信用背景的房企和拥有丰富项目管理经验的大型开发商更具优势。
其中，浙系房企龙头代表绿城早在2005年便以杭州江干区“城中村”改造和安置房项目建设首次进入政府保障房代建领域，并在其“轻重协同”战略下代建业务输出主体绿城管理成立后，大力发展政府代建业务模式，政府代建项目体量和品质连年位居行业领先地位。
△杭州彭埠云河家园
住房问题始终是重要的民生和发展问题，特别是保障房的建设，不仅是住房供给侧结构性改革的重要举措，对实现住有所居也具有重大意义。其中，产品和工程质量是保障性住房建设管理的核心，关系到住房保障政策的有效落实，和百姓切实民生福祉。
品质一直是绿城的“内在基因”。自成立以来，绿城管理政府代建便许下“让更多的人住上更好的房子”的诺言，积极推动高品质战略实施，打造出一个个优秀的政府代建项目范本，在行业和百姓口碑中赞誉不断，不仅斩获包括詹天佑奖、广厦奖、钱江杯、西湖杯等诸多奖项，打造的杭州海潮雅园、湖头陈花苑，缙云的西桥世家、金华金都美苑等项目也都被誉为当地“最美保障房“。
绿城管理的政府代建项目之所以成为行业范本，也离不开其在前期设计的精心打磨和后期施工的严格要求。
在前期设计层面，绿城管理政府代建会充分考虑不同群体融合、社区有效管理、安置满意度等问题，深入调研项目所在区域的风俗文化，之后结合本地居民的实际需求来进行定制，同时也将绿城在商品房建设时的经验融入其中，力求“颜值、贤惠和聪明”于一体。
△因需设计
在后期施工阶段，绿城管理政府代建也为施工品质设计了一系列“保障“，比如将“样板先行”设置为每个政府代建项目的标准动作，在工地样板展示区有序排列“工艺样板”、“实体样板”和“交付样板”，1:1建模既保障品质让业主安心，又避免了后期返工；定期组织全国范围的“工地开放日”活动，邀请第三方机构“飞行检测”，品质细节落于实处，展示给政府委托方和业主；推行精细化管理，实测实量把控质量源头，“智能工地”智能化管理精进品质。
△工艺样板
义乌曲江风荷项目，在营造之初，便充分调研安置群众需求，尊重当地民俗文化特色，设置戏台、文化礼堂等满足村民文化活动需要，同时邀请街道、安置对象到现场进行评审，通过样板展示项目效果，最终把曲江风荷营造成为一个兼具地方风情又能满足多元化生活需求的现代居所。
△义乌曲江风荷
在共同富裕、房住不炒等大政方针下，近年来，各地已先后采取多项措施提升保障性住房规模。截至2021年底，全国已有超20个城市出台共有产权住房相关政策或公开征求意见。
绿城管理政府代建积极响应政策号召，顺应形势变化，近年来已介入公租房、人才公寓、共有产权房等多种新业态，通过多个项目持续落地，创新保障性住房建设经验。
△杭州萧山北干公租房（效果图）
在杭州市萧山区，由绿城管理代建的公租房项目正在如火如荼施工中，建成后，将解决296户家庭的住房问题，成为简约、现代、年轻、时尚的公寓集群，有利于加快推进地方政府人才引进战略，实现周边区域各阶层人员安居乐业。在绍兴市上虞区，青春公寓项目定位为一个有文化、有创意、有活动、有人本的小镇门户和城市客厅，建成后将满足上虞区e游小镇建设初期的配套公寓、文化展示、商业商务等功能，同时形成小镇良好的门户景观形象，为年轻人提供居住、或是居住创业共同体、居住社交共同等空间。在宁波，2022年，绿城管理中标宁波首个共有产权房项目，助力区块整体打造为宁波首个“住房保障+人才+未来社区”保障性共同富裕未来社区，建设省级住房保障示范样板。
随着我国城镇化水平不断推进，城市配套设施完善升级、城镇旧城改造、城市更新等领域开始发力，政府代建所涉及的领域不断延展，除了传统的棚改项目、保障性住房项目外，城市更新、未来社区等成为政府代建的重要业务补充，政府对专业开发服务商的需求越发普遍，态度也更加积极。
基于政府部门的多元需求，绿城管理政府代建的项目类型也更加多元化，在坚持以政府代建保障房为核心业务的同时，开创产业园、学校、市政公建等新业务类型，例如兼顾设计感与实用性的金华信息产业园、以设计创新著称的杭州市奥体实验小学、市政公建项目千岛湖珍珠广场和千岛湖地铁站等。
△杭州市奥体实验小学及幼儿园
此外，绿城管理政府代建也积极参与未来社区、市政景观、美丽乡村、特色小镇、老旧小区改造等，利用其专业的开发服务能力增强城市发展活力，提升百姓幸福感。目前，在浙江已公布两批共60个未来社区试点项目中，绿城管理中标了5个，包括台州椒江心海城社区、台州临海六角井社区、丽水缙云名山社区、舟山定海城西社区和临安戚家桥未来社区。
△台州椒江心海城社区TOD项目（效果图）
伴随需求的变化和政策的调整，绿城管理政府代建的服务模式也不断更新迭代。根据各地政府需求及政府投资项目差异化情况，开拓了全过程代建管理、全过程代建开发、“代建 + …”等模式，从相对单一的政府代建走向内涵更加丰富的政府服务。
同时，绿城管理政府代建的规模也持续增长，截至2021年12月31日政府代建历史已交付面积达3150万㎡，惠及20万户原住民；在建面积3400万㎡，正为近25万户原住民改善生活环境。此外布局也更加全面，一方面持续保持深耕浙江领先优势，另一方面加大省外主要城市项目落地，2021年新拓政府代建合约总建筑面积中，省外客户占比已达50.3%。
△绿城管理政府代建布局
随着房地产去金融化，行业从过去的类金融属性转向民生和消费属性。在2022两会政府工作报告中，中央坚持“房住不炒”总基调不变，再次提及“加快发展保障性租赁住房”“坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设”。保障性租赁住房配套政策不断完善，十四五期间40个重点城市计划新增650万套（间）。
此外2021年以来，中央近10次表态支持城市更新或直接出台相关政策，城市更新首次被写入2021政府工作报告，并在2022年两会政府工作报告再被提及，城市更新已升级为国家战略，城市发展已经进入了城市更新的重要时期，企业城市更新业务未来拓展机遇也将明显增加。
在此背景下，来自政府客户的建设需求将日益增多，未来需要更多企业发挥专业能力完善城市服务、践行社会责任，政府代建仍将是代建市场的重要支柱，发展空间依旧庞大。
作为很早便开展政府代建的企业，绿城管理多年来始终如一地通过积极且专业的政府代建服务，构建高品质政府代建范本。未来，也将积极响应共同富裕号召，提供多元城市服务，承担更多社会责任，为社会更美好、城乡更繁荣不懈努力。
作者：中国指数研究院
