3月23日，绿城管理（09979.HK）召开了上市以来的第一场年度业绩发布会，董事会主席郭佳峰，执行董事、CEO李军，执行董事、执行总裁林三九，境外CFO余致力等高管出席了发布会。
| 绿城管理业绩发布会现场
李军在会上指出，2020年，绿城管理圆满完成全年经营目标，综合毛利率同比提升3.6个百分点，达到47.8%；归母净利润同比增长35.3%达4.39亿元；与此同时，得益于公司的轻资产属性，截至2020年末，公司经营活动现金流较去年比上涨645.9%，达到人民币9.03亿元，各项核心财务指标均保持高质量稳健增长。
| 义乌佛堂蟠龙花园实景图（政府代建项目）
除经营数据外，绿城管理凭借丰富的业务模式、全国性的规模布局、按需定制的服务体系及多元化的客户结构，实现了2020年度销售新高及新拓项目货值新高，整体项目规模保持行业第一。李军表示，虽然接下来的市场仍然存在着较大的不确定性，但是绿城管理却可以保持确定性增长，其逻辑之一便是“存量时代”下，城市更新迎来蓬勃发展，其中，“旧改”提速也将拉动万亿级市场，代建拥有更广阔的发展空间。
近年来，全国建设用地供应面积和房地产用地供应面积整体呈现下降趋势。随着土地供应缩减，中国房地产增量市场规模见顶，通过城市更新释放土地供应成为重要举措。今年的两会报告，更是首次将“城市更新”写入政府工作报告，明确了“十四五”时期深入推进以人为核心的新型城镇化战略，以此提升城市更新质量。
| 绿城管理CEO李军
绿城管理CEO李军在本次业绩会开篇对代建市场的行业趋势进行了预判，其中之一便是城市更新的迅速发展。有研究数据显示，改革开放40年，中国城镇住宅存量从不到14亿平方米增至276亿平方米，市场空间巨大；另外，随着“老旧小区改造”连续四年写入总理的政府工作报告，政府提出了更高的目标任务——新开工改造城镇老旧小区5.3万个，同比增加近36%。
伴随监管部门针对三旧改造、城市更新的政策持续落地，以存量空间改造为主的内涵式增长，成为城市发展新趋势。土地获取及使用方式的变化，带来了房地产商业格局的重构，各地城市积极创新，引入市场主体参与城市更新，代建作为未来城市更新“新主力”也含括其中。管理红利趋势凸显的背景下，市场呼唤品牌溢价高、开发能力强及专业程度高的服务型企业，绿城管理作为中国代建行业的“破局者”及“掌局者”，有望成为未来第一梯队的受益者。
| 杭州紫瑞华庭实景图（政府代建项目）
从后续市场空间来看，据中国指数研究院测算，“十四五”期间，住宅拆迁改造需求将达到22.7-26.5亿平方米，占总体住房需求的24%-27%。至此，以存量盘活改造为主的城市更新模式，在为政府公共产品营造带来巨大发展空间的同时，也为代建行业开辟了新的竞速赛道。
作为“中国代建第一股”，绿城管理以政府公共产品营造来介入城市更新，形成了强大的专业资源整合与品质把控能力，目标是要成为国内城市更新领域的龙头企业，实现企业与城市共赢发展。
| 杭州市奥体实验小学实景图（政府代建项目）
年报显示，截至2020年12月31日，绿城管理合约总建筑面积为76.1百万平方米，其中政府代建项目30.7百万平方米，占40.3%，商业代建项目45.4百万平方米，占59.7%。凭借在开发管理领域深耕多年的项目管理优势，绿城管理丰富的产业链资源、有效的成本控制以及专业的开发管理经验，为其在与包括政府在内的各方机构的合作奠定了良好的基础，可有效解决多元化客户的核心诉求。
当前，城市更新成为核心城市的主要开发模式，房企的综合运营能力由此面临挑战。各城市政府也因此通过代建制抓品质，将项目建设交给专业的房地产公司来充分借力品牌房产公司的技术、人力、经验等资源优势，确保保障性住房达到商品住房品质。专业的服务型代建企业随之逐渐崛起，成为参与城市运营的重要力量。
| 杭州萧山潮上云临南苑实景图（政府代建项目）
以定位为“生活品质之城”的杭州为例，近年来，杭州海潮雅园、观潮华庭、潮上云临南苑等一批安置房因不输商品房的品质被媒体频频报道，其中的海潮雅园，在二手房市场单价接近10万/平。这些“最美安置房”背后，是绿城管理在付诸力量，其旗下的绿城乐居集团也已发展成为国内规模最大的政府保障房代建公司。
| 杭州海潮雅园及海潮幼儿园实景图（政府代建项目）
除了承接传统意义上的政府代建项目外，绿城管理还积极探索未来社区等新型城更新产品类型。未来社区是浙江省推进社区建设和老旧小区改造的最新路径。根据《浙江省未来社区建设试点工作方案》，到2021年，区试点项目达到100个左右，2022年开始全面复制推广。
目前，浙江已公布两批共60个未来社区试点项目，绿城管理就中标了5个，包括台州椒江心海城社区、台州临海六角井社区、丽水缙云名山社区、舟山定海城西社区和临安戚家桥未来社区。
| 椒江未来社区项目TOD地块效果图
随着近期在江西签约多个政府代建项目，绿城管理的政府代建业务再次夯实立足浙江、辐射全国的发展态势，有望将杭州的城市更新经验与更多地方分享。绿城管理的实践为房企代建助力城市有机更新提供典型案例，也为有志于转型城市运营商的房企提供了借鉴样本。
| 舟山红梅海苑实景图（政府代建项目）
放眼未来，城市更新时代已经到来，这是一个长期持续的市场，未来是几百万亿级的市场容量。由此看来，城市更新成新蓝海，也将成为房地产市场“下半场”的重要竞争领域。在这条房企竞逐的“新赛道”上，抢占先机、前瞻布局的代建企业，有望迎来存量市场大趋势下实现跨越式发展。
