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行业洞察丨老旧小区改造背景下的城市有机更新“代建模式”
2020-07-27



2020年7月20日,国务院办公厅对外发布《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》,明确提出2020年新开工改造城镇老旧小区3.9万个,涉及居民近700万户;到“十四五”期末(2025年底),结合各地实际,力争基本完成2000年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务。7月24日,国务院召开的全国房地产座谈会提出:要做好住房保障工作,因地制宜推进城镇老旧小区和棚户区改造,着力解决城市新市民和年轻人住房问题。


近年来,中央层面已经多次发文力推“旧改”,此次发文和会议不仅要求“全面推进”,严格确立了各项目的具体完成时间表,而且与住房保障工作紧密结合,这意味着“旧改”时代的全面到来。


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国务院新闻办公室于2020年7月21日下午3时举行国务院老旧小区改造政策吹风会


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房产行业的存量时代与城市有机更新


目前在我国,存在着总规模达200万亿平方米的老旧资产在等待改造升级。随着房地产行业从增量市场向存量市场转型,城市更新成为行业探讨的新命题。


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老旧小区环境差、设施简陋、无人管问题多


在2019年底的中央经济工作会议中,首次强调了“城市更新”这一概念。会议提出,要加大城市困难群众住房保障工作,加强城市更新和存量住房改造提升,做好城镇老旧小区改造,大力发展租赁住房。


迈入新世纪以来,围绕应对城市化带来的诸多挑战,杭州先后实施了20多项重大工程,由点到面、由线到片,大力推进城市形态、街道建筑、自然人文景观、城市道路、城市河道、城市产业、城市管理的有机更新,初步形成了推进“城市有机更新”、走科学城市化道路的“杭州经验”。


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杭州城市更新典型案例:京杭大运河拱宸桥夜景


杭州市委市政府始终坚持“以民为本”“保护第一”“生态优先”“文化为要”等城市有机更新理念,围绕打造“生活品质之城”,危旧房改善工程与背街小巷改善工程、庭院改善工程、物业管理改善工程有机结合起来,做到城市有机更新整体安排、有序推进,形成“四位一体”破解老城区居民“住房难”问题的“杭州模式”。同时通过理顺城市化与工业化的关系、城市化与国际化的关系、城市规划建设管理与城市有机更新的关系、转变城市发展方式与城市有机更新的关系、历史文化名城保护与城市有机更新的关系,深入推进生态型、人口型、质量型、效益型的城市化,为杭州城市有机更新发展提交了一份满意的答卷。


总结这些年杭州的探索与实践,应对城市化带来的诸多挑战,必须走“城市有机更新”之路。“城市有机更新”既有别于西方国家的“城市更新”,更不同于“拆老城、建新城”的旧城改造,其最鲜明的特点就是传承历史、面向未来,和谐发展、科学发展,其实质就是走科学城市化道路。


02





从绿城管理上市看杭州城市有机更新的

房产企业代建模式


2007年1月份,杭州市委、市政府举行会议正式确定将享有“人间天堂”美誉的杭州定位为“生活品质之城”,其中,生活品质表示人们日常生活的品味和质量,包括经济生活品质、文化生活品质、政治生活品质、社会生活品质、环境生活品质“五大品质”,住房质量作为生活品质中的重要一环,在当时城市跟新缓慢、老旧小区问题较多的杭州面临严峻考验。


面对当时的情形,杭州市委、市政府提出要加快推进保障性住房体系建设,确保实现“五个房等人”,努力实现“六个新突破”,通过打造经济适用房、廉租房、公共租赁房(即经济租赁房)、限价商品房(即拆迁安置房)、人才房、危改房“六房并举”保障性住房体系的“杭州模式”让杭州人包括“新杭州人”人人安居乐业、共建共享“生活品质之城”。其中的“抓品质”,就是要坚持代建制,将项目建设交给专业的房地产公司来充分借力品牌房产公司的技术、人力、经验等资源优势,确保保障性住房达到商品住房品质。


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杭州海潮雅园



与此同时,绿城作为当时杭州首屈一指的房地产开发商,全面响应政府号召,踊跃承接杭州各区“城中村”改造和安置房代建项目,开启探索代建模式新时代。从2010年接管第一个商业代建项目,到2015年绿城管理集团挂牌成立,再到2020年香港成功上市,十年以来,绿城管理作为绿城品牌和绿城代建管理模式输出的主体,在政府代建领域耕耘不止,积累了丰富的代建管理经验。

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绿城管理政府代建发展历程


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绿城管理于2020年7月10日在香港上市

成为“中国代建行业第一股”


归纳起来,以绿城管理为代表,房产企业代建项目营造过程具有以下四个鲜明特点:


第一,重视调研,按需设计。开始项目之时,调研工作是第一步。充分考虑不同群体融合、社区有效管理、安置满意度等问题。在设计前期,调研区域发展、传统文化、风俗习惯等,形成针对性的前期调研报告,以指导建筑规划设计。


如杭州红五月保障房项目,项目团队就与政府部门合作,针对红五月村共约5334名村民进行了年龄层分布研究,面对面进行了15次调研,并对各年龄层居住需求进行分析。而且,这些调研并不是简单的肯定否定,而是开放式的,村民关心重要问题都要体现出来。


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杭州红五月保障房项目前期调研


在户型设计时,注重居住对象对厨房、餐厅、客厅等生活习惯的诉求;园区配套中注重对文化礼堂、红白事馆等特殊需求的分析;在公共区域设计中设置引导安置户向城市生活习惯转变的设施……这些调研结果都会反馈给设计规划团队,在设计方案形成阶段,遵循严格的设计方案评审制度,层层把关,通过绿城多年保障房设计经验专业审视,保证方案不断完善,指导后期营造高品质项目。


第二,可视化施工,三个样板。虽然是保障房,但工艺样板、实体样板、交付样板一个不能少,“样板先行”是每个项目建设的标准动作,每一个样板都力求做到完美。更加注重于实体工艺样板和交付样板的评审和检查验收,对现场施工人员和监理完成技术交底和培训合格后,再大面积施工。


“样板先行”的做法,是将设计要求和质量标准具体化、实物化,树立施工标杆,引领后续标准化施工。工艺样板兼顾了施工交底、指导功能,与人员参观、体验功能,不仅对外开放,可随时参观了解情况,同时也让工人们可以详细掌握每个结构的细节。在实体样板里,可以看到施工的全过程,并对照工艺样板一一检查工序。而交付样板可以让住户提前检验交付户型的功能性、交付标准是否满足需求,避免后期返工等情况的发生。


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各类样板现场展示区


第三,匠心营造,保障品质。对项目管理人员进行严格选择、培训、考试,保证各部门人员全面掌握施工标准和技术细节。实现施工现场标准化作业,利用BIM场布模型,对临时设施的位置及交通路线进行合理优化,为现场安全文明施工、绿色施工提供有力支持。


为保障工程质量,安置房建设中采用的原材料均为国内知名品牌,如门窗、防火材料、消防材料等,并在合同中明确规定,不得随意变更。原材料进场前工程管理人员进行严格审查,必须严格按照国家规范,在一些隐蔽工程的关键部位进行影像资料存档。项目管理团队通过反复交底、明确标准、层层验收、实测实量、全员参与等措施,所有施工过程和建筑材料都可追溯,责任到人,将品质把控落到实处。


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项目管理团队实测实量自检


第四,开放工地,全程监督。在保证施工安全的前提下,工地全面开放,除了项目的自查、公司的巡查,村民监督小组的监督,并邀请第三方机构进行“飞行检测”来评估品质,定期组织全国范围的“工地开放日”活动。将项目工地打开,接受社会各界检阅。客户、业主、同行都能够亲历并见证保障房的营造细节。值得一提的是,几乎每一个保障房项目营造过程中都少不了“村民监督小组”的身影,老百姓亲眼看着自己的房子一天天造起来,不用担心偷工减料、质量不好,纷纷期待能早日入住。


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杭州大江东河庄项目村民监督小组现场检查


此类相关细致做法逐渐演化为为一套体系化的营造标“绿星标准1.0G”,用以指导绿城管理的所有保障房施工项目,从而规范政府保障房代建行业。


网红安置房、保障房“豪宅”背后的秘诀,是绿城对品质营造的坚持和对市场需求的敬畏。通过这样精细管理和精心营造,一大批既具颜值又有品质的绿城保障房走红网络,如杭州海潮雅园、萧山湖头陈花苑、萧山潮上云临南苑等等,这些保障房项目一交付就刷新了人们对保障房、安置房的认知,超出政府和业主的期望,无论品质还是颜值都不输商品房。


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萧山湖头陈花苑


03





“去地产化思维”导向的

城市有机更新代建模式创新


今年中央经济工作会议明确重申了“房住不炒”的定位,同时提出全面落实因城施策,稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制。


中央明确提出不把房地产作为短期刺激经济的手段,“平稳健康发展”将是未来国内房地产行业发展的主旋律。面对时代发展的新局面,城市更新势必成为下一轮房地产企业的发展重点。在实际操作中,城市更新体现出许多形式,如老旧小区改造、老旧商场改造,老旧工业厂房改造等。


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城市更新之老旧小区改造:杭州上城区新工社区


城市更新对解决城市扩张受限、城市房屋建筑破旧及设施环境落后等问题起到很大作用,逐渐成为提升城市效率、带动城市经济发展和转型的主要驱动力。


事实证明,做好城市更新,“去地产化思维”才是做好城市更新的新逻辑。城市更新要求“长周期”,流程更复杂,操作难度更大;同时面临金融工具的退出的问题。这些逻辑完全不是传统房地产“高周转冲规模”的逻辑。


而从已有的城市更新成功的优秀案例来看,这些改造虽然都是开发商操盘,但是无一例外都是“去地产化思维”制胜的结果。与此同时,城市更新需要利用科技的力量去推动,城市更新最核心的是‘新’,要在产业及运营模式方面创新,利用科技力量提升更新项目和区域的新品质;随着5G、大数据、AI系统、智能化等新技术的应用,推动着智慧城市的快速发展,而城市更新项目后续可以与智慧城市及高新技术相互整合,发扬城市的文化,增强城市吸引力,制造更高品质的房地产项目。