新闻中心
新闻中心

把握国内外形势,

以市场为导向,充分发挥创新、渠道等优势。

媒体聚焦丨绿城的保障房,为啥能秒杀别家商品房?
2019-11-20

保障房在很多人心目中,是档次不高、外观一般、未来市场价值有限的代名词。

绿城管理的保障房,却经常打破这种刻板印象。近2年,明源君看到过的新闻就包括:


 绿城代建的安置房----紫薇公寓,在交付9年后,二手房价格比周边商品房要高出7000元 /㎡。类似的案例还有不少。

 绿城管理代建的几个安置房项目交付后,“颜值”很高,让“最美安置房”成了网络热词。周边商品房业主也纷纷表示羡慕。

有个安置房项目拆迁,推进很不顺利。后来,当地居民听说以后的房子是由绿城来代建,有400多户连夜签约。

……


之前,很多人认为绿城造的房子之所以好,是因为绿城是业内公认的豪宅专家,不惜成本,将房子当艺术品造。

可政府出资的保障房、安置房,其建安成本是相对固定的。为啥绿城做出来还是很不错,甚至远超周边商品房呢?

下面几张都是绿城代建的保障房项目的实景图。如果其他房企掌握了相关技术,是不是也能在成本有限的情况下,做出同样高品质高颜值的房子呢?


640.webp (13).jpg


为了搞清楚绿城的秘密,我们先来看一个细节。

下图,是同一个施工单位,在同一个城市的相邻项目,用完全相同的材料,做出来的不同效果。左边是某房企的,右边是绿城管理的……


640.webp (14).jpg


明源君最近拿到了绿城管理很多内部资料。研究以后,明源君发现:

表面来看,绿城管理做的事情,大家好像都在做。但是,绿城管理有“绿星标准”这套体系,并且在每个阶段都做得更细致、更用心,让标准完全落地。这些“量”的积累,最终产生了“质”的差别……



同样的5个环节

不一样的操作


绿城管理内部总结自己工程营造的经验,主要是以下5个方面。仔细一看,他们并没有什么特别之处,这似乎是很多房企都在做的。


640.webp (15).jpg


下面,我们来仔细剖析一下,他们把这几个环节都做到什么程度了……


一、针对保障房客户,进行全面的、有针对性的调研,并最终落实到设计


很多保障房项目不做调研,而是直接把其他地方的设计,根据经验“复制”到当地,这样一来,虽然省事,却肯定会有很多水土不服。

绿城管理做保障房,首先采用城市主流居住区设计理念,风格和绿城商品房体系保持一致;其次一定是在充分调研的基础上。调研包括以下2个方面:


1、针对原住民进行深度调研


比如杭州红五月保障房项目,项目团队就针对红五月村共约5334名村民进行了年龄层分布研究,并对各年龄层居住需求进行分析。

武义保障房项目,涉及600多户村民,项目团队对其中100名村民,面对面进行了15次调研。

而且,这些调研并不是简单的打勾选择,而是开放式的,下图就是武义保障房项目原定的调研重点,和最终确定的村民关心重点,可以看出,有新增选项。


640.webp (16).jpg


2、针对周边已交付安置房及商品房进行调研


绿城管理认为,针对安置对象进行调研固然重要,但是也有缺陷,因为很多保障对象,之前并没有入住现代化小区的经验。他们的想法,只有比较理想化的一个大致方向,而很多细节,只有入住以后,才会发现。


针对这个问题:

绿城管理会对自己操盘的安置房小区,周边的相关单位、部门,以及其他已经入住的安置小区的居民、物业,进行问卷调查和深度访谈。也会对周边已交付商品房进行调研,分析当地客户对住房的主流喜好。


在上述2方面调研的基础上,绿城管理才会形成项目产品定位报告,用来指导方案设计。

比如:

如果原住民热爱戏曲文化,就在建筑的公共空间设置戏台;原住民如有办红白二事的习俗,就会统一设置礼堂之类的空间;原住民群体如有农作习惯,会设置储藏间;此外,设置大的交流空间,以满足原住群体集会、聊天、活动需求……


杭州的海潮雅园在户型设计上,规划有65、90、110、140平方米四个面积段的产品。这不是拍脑袋想出来的,而是事先与原住民多轮沟通的结果。其中65平方米三房朝南的户型,一般都是老年人住,或者计划出租的。


充分了解和满足居住者的精神需求,在保障房的建设中有重要意义,民风民俗设计,已经成为政府代建相关标准---“绿星标准1.0G”的标配,从民风民俗及习惯的调研、到当地民俗文化传承设计等,都会在项目评分里有所体现。


640.webp (17).jpg


二、标准先行,严控招标、合约、工程策划3个环节,让绿星标准落实到项目细节


绿城乐居集团总经理骆祎认为,标准重要,标准落地更重要。绿星标准的落地就是绿城管理的精益化管理动作。

集团在众多项目基础上建立起来的各种标准,以及通过项目调研得出的个性化细节,最终要落实到项目本身,就要严控招标、合约、工程策划3个环节。


1、多轮评审与优化,把集团的优秀管理制度融入项目招标文件


武义项目,在充分与委托方及政府职能部门沟通后,由项目部牵头先后组织13次讨论会,修改招标文件23稿,才将集团的要求、标准、理念完全融入招标文件之中。


2、工程策划,是工程预演和工程难点管控的有效手段


招标、合约两步,让集团标准的实现,有了法律以及条文上的保证。

而要保证各种细节的完美,必须要依据项目综合情况,梳理本项目的特点,再结合集团的各项管控要求,做细致的工程策划。


下图是绿城某项目的工程策划书和关键节点工作责任清单,其细致程度大家可以感觉一下。


640.webp (18).jpg


下图则是武义安置房项目3个阶段的场布策划。


640.webp (19).jpg


这个策划遵循五大原则:

1

最大限度地缩短场内运输距离,减少场内二次搬运;

2

现场地面、道路应作硬化处理,并树立有效的排污系统;

3

现场分阶段(基础、主体、装饰)布置,力求紧凑,少占用施工用地;

4

符合环保、消防等要求;

5

生活区与相关办公区、生产区分开。


一般项目,会针对项目最复杂的1、2个部分,制定专门的施工方案。

而绿城管理每个项目,细化的专门施工方案有时候是2位数,下图是武义项目的部分施工方案。


640.webp (20).jpg


做完工程策划以后,绿城管理还会运用BIM技术对项目进行全过程预演,一般来说包括下面3个方面——


场布优化:利用BIM场布模型,对临时设施的位置及交通路线进行合理优化,为现场安全文明施工、绿色施工提供有力支持;并实现施工现场标准化作业。

全过程施工模拟:施工风险预估,提前对危险场所进行预判,明确一级危险区、二级危险区和三级危险区。

节点深化:利用BIM技术进行三维可视化判断节点的合理性。


这个环节作用是巨大的,比如,武义项目在建模过程中就发现了22处建筑问题,56处结构问题。其中包括构件标高、构件重叠净高不足等问题。

最终通过多专业合并检查,发现了众多的碰撞点,并逐一解决。


三、对图纸逐一评审,努力实现项目成本管控终极目标:零联系单


项目图纸做法是否合理可行且经济?与招标清单是否相符?

项目的成本管理部门会对样板清单进行分析整理,通过会议形式,规划设计部及工程部对图纸做法逐一评审,进行优化。通过优化可缩减成本,通过评审可减少施工过程中联系单的发生概率。


四、三个样板先行,每个样板都要努力做到完美


样板先行,这是大部分房企都会做的,而绿城管理内部的样板先行,则做得更加细致。除了标准、流程严格之外,其项目工作人员对自身要求也极高,更加注重于实体工艺样板和交付样板的评审和检查验收,对现场施工人员和监理完成技术交底和培训合格后,再大面积施工。


首先是展示工艺样板。

这些样板主要集中体现工程施工的工艺工法及施工要点,对施工进行前置指导,在各标段首批±0前完成,并在场地内集中展示。兼顾了施工交底、指导功能,与人员参观、体验功能。项目工地开放日中它也是重要的展示元素。


绿城管理要求每道工序开始前必须先做样板,经评审后才可以大面积施工。其中外立面等重要评审是集团完成的,还有一些则是项目本身评审。


可不管是哪个级别评审,都很严格。

以武义项目为例,其桩基阶段的钢筋笼加工制作样板,是项目层级评审的,但却先后制作了三次,才通过评审。


640.webp (21).jpg


因为把工作都做到了精益化,所以绿城管理保障房的项目的工艺样板展示,基本水平都是下图这样的。


640.webp (22).jpg


其次是实体样板。

这种样板就在施工的楼内,主要供项目施工班组、监理、工程分管人员交底,并利于提前发现设计、施工中的错误、缺陷及不合理性,指导后续大面积施工。


640.webp (23).jpg


最后是交付展示样板。

是按照合同交付标准做的,作为施工与验收的参考。


绿城管理认为,“样板先行”的意义有以下一些:

1

将设计要求和质量标准具体化、实物化,树立施工标杆,引领后续标准化施工,有利于工程施工中重要工序与关键环节的质量管控。

2

提前检验施工工序、工艺工法的可操作性、效能,以及与成本的关系,最大程度避免后续工程质量问题的出现,提高工程品质;

3

提前检验交付户型的功能性、交付标准是否满足需求,避免后期返工、客诉等情况的发生;

4

工程管理人员与施工班组提前学习、熟悉施工工艺,利于提前落位优秀班组。

5

展现企业形象,创造双标化工地,表明绿城对产品品质管控的决心。


不论是工程策划还是样板先行,都以绿星标准的“品质目标”这个指标作为导向,在绿城内部,做出高品质的项目,其荣誉感高于销冠。


640.webp (24).jpg


五、对整个施工过程进行严格管控,反复交底、反复考试、反复检查,保证每一个重要节点责任都能落实到人


定好标准,做好样板,最后就是如何把样板的高标准复制到整个项目了。绿城管理的经验,是要做好以下几个环节:


1、对项目管理人员进行严格选择、培训、考试,保证他们全面掌握施工标准和技术细节


根据绿星标准,绿城会对项目管理人员的职称、工作经验、过去合作方的评价,进行全面的评估打分,保证每个项目的管理团队都是有匹配的背景和能力的。


640.webp (25).jpg


团队确定以后,还会进行培训、考试,保证他们能与时俱进。比如杭州九乔项目,就组织多次学习,并进行多次考试,其中还包括飞行检测考试。


640.webp (26).jpg


2、对施工单位、施工人员反复交底,不厌其烦的交底,直到他们完全理解相关标准


一般的项目施工,每个阶段能有一两次交底都不错了。

可绿城管理很多保障房项目的交底,是几十次。比如,杭州九乔项目的交底次数,就达到了40次!


640.webp (27).jpg


3、选择优秀班组进场施工


绿城管理的项目,在工序开展前即做好班组的考察,选取优秀班组进场施工,在进场后考核样板,考核不通过一律不准使用。


4、组织多层次、多角度的检查,查出问题马上处理,重要节点责任不管多久都能落实到人


比如杭州九乔项目,针对楼板厚度的质量通病,采用了如下三种控制措施。


640.webp (28).jpg


该项目的“实测实量”,则安排了如下5步,并严格执行。


640.webp (29).jpg


而集团,也会对整个集团的项目进行各种突击飞行巡查,仅2019年第三季度,集团完成工程巡查259次,巡查项目45个。


一旦查出问题,马上就会处理,以儆效尤。比如武义项目,在施工中就曾作出如下处理:


更换项目经理1名,淘汰监理3人

更换泥工、木工等班组若干。

工作联系函涉及处罚金额300000元。


5、所有的施工过程、建筑材料,都可追溯,责任能落实到人


工艺之外,和项目质量有关的就是材料了。绿城的《项目运营手册工程弦之建安工程分弦》和《样板管理实施标准》中明确了各分部、分项工程及关键部位、关键环节的质量责任人,通过质量责任追溯制度、岗位责任追溯制度、分部分项的停止点、见证点检查要求,督促现场施工使用材料与用于陈列室内展示材料一致,保证工程质量的可追溯性。


绿城管理一直致力于建立自己的“合格供应商库”,以更好地匹配优质政府建设项目需求。在供应商指标上,绿星标准从设计类、施工材料类、服务监理类三方面提出了明确要求。

比如材料供应商,绿星标准中相关部分就是非常落地的,其对门窗供应商的评价打分,就细致到下图中的程度了。


640.webp (30).jpg


绿城管理总结项目营造经验、分析工程质量管控要点,形成了各工程阶段停止点、见证点内容清单,并制定了各类《停止点及见证点检查表》。


总包单位施工到停止点和见证点时,应无条件停止下道工序施工,待绿城管理和监理单位检查通过,留存管理记录及影像资料后,方能进入下道工序施工;若未经检查擅自进入下道工序,将被责令返工并处以罚款。


停止点、见证点贯穿着项目整个建设过程,可以说是绿城材料可追溯制度最有力的保障。其密集程度,也多于一般项目。这保证了每个节点的建设者、检查者,都非常明确,心里都很清楚自己应该承担的责任。



不断丰富地标准体系

隐藏着绿城的野心


我们前面看到的是绿城的产品标准,如何一步步落地成为项目的完美细节的。下面我们来看看这套标准本身。

绿城管理把多年来代建所积累的产品和服务的标准,梳理成了“绿星标准1.0”。它包括产品、运营、服务、供应商四类指标。


这套标准还有自己的细分标准,比如政府代建相关标准就是“绿星标准1.0G”,它和通用版绿星标准最大的区别之一,就是添加了“民风民俗设计”模块。如下图所示:


640.webp (31).jpg


上图中的每个模块,都经历过一个反复研究和进化的过程,已经相当细致了,可以在百分制下对每一个项目进行打分。下面是其部分产品指标:


640.webp (32).jpg


而其评分标准,则是更加细致的,已经细化到具体材料、工艺了,如下图所示:


640.webp (33).jpg


绿城管理在前不久举行的第八届工地开放日启动仪式上,对首批政府代建星级项目进行了绿星授牌。也就是说,以后绿城管理的保障房都是要根据上面说的这套标准,进行打分,并评定星级的。


明源君之前曾经提到过,绿城管理对于做绿星标准这件事,其实背后藏着绿城管理整合国内代建市场的野心。(点击后面超链可阅读:绿城的野心!用一个标准,团结全国中小房企,和千亿巨头们一决高下


简单来说,绿城管理打造绿星标准的目的,就是要建立一套代建方、委托方、消费者、供应商4方都认同的话语体系,选择彼此适合的合作方,通过标准让大家对好房子的认知达成一致。其思路如下图所示: 


640.webp (34).jpg


比如政府代建标准“绿星标准1.0G”的目标,是努力让政府代建项目有一套体系化的营造标准,从而规范政府代建行业。目前已经有地方政府采用绿城的标准作为政府标准了。


当然从绿星标准整体来看,其目的是要规范和推动整个代建行业的发展。目前国内敢说自己的标准、品质比绿城高的房企,很少,绿城感觉自己应该担起这样的责任。


而一旦绿城的标准成为行业标准,其能获得什么,是不言而喻的。



(作者:明源地产研究院总编、房企战略首席研究员  王恒嘉)